原创 楼市新观

　　房地产市场已然彻底变天了。被称为房价“永远不会跌”的四大一线城市北上广深无一例外全部覆没，自16年底至今，房价平均下跌了15%；抢人才抢得热火朝天的二线城市，此刻也完全涨不动了；三四线城市更是不容乐观，棚改作用力撤去，人口外流加剧，房价摇摇欲坠，炒房投机客正在四窜逃离。

　　非但如此，自今年年初以来，调控一直处于收紧过程中。中原地产研究中心统计数据显示：2019年前5个月，房地产调控政策发布高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。其中，5月份各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次，政策出台的频次维持在较高水准。

　　即便如此，仍然有一大堆人不撞南墙不回头地豪赌政策即将松绑，楼市战火必将重燃，他们坚信下一阶段房地产创富的水平或比过去鼎盛时期的三年更加超乎想象。一些专家也跳出来和稀泥，高喊着老掉牙的观点：中国城镇化率很低，未来5亿农民要进城，房价上涨有坚实的基础。为了维护房地产的支柱产业地位，更为了开发商的打赏费，有些专家不惜冒着被世人口诛笔伐的压力，说出“低房价不利于家庭奋斗”这样的荒谬言论。

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

　　我在之前的文中已经多次揭露过，很多喜欢站到台前的专家，并非没有真材实料，而是他们被利益驱使，已经背离了初心。这一切或可看做是开发商操盘的游戏。在我看来，根本目的只有一个：借专家之口炮制房价必然上涨的趋势，煽动购房者的购房，为开盘卖房铺垫，为了快速回款，更为了多拿地拼更大的规模。

　　我之前已经多次分析过，开发商在任何市场环境下之所以都敢大举拿地，是因为开发商融资成本太低，且太容易了，只需要投入不到20%的自有资金就可以操控一个百亩大盘，这个生意太好做了；加上他们已经吃准了货币贬值，物价上涨，地价也会一直不停上涨，最后反馈到房价上没有不涨的可能。倘若房价不涨，房子卖不掉，政府土地也没办法卖，失去土地财政维持"饭碗"，他们一定比开发商更急。所以不管市场如何调控，只要自己把房子卖出去，且融资能跟得上步伐，就没什么好担心的。所以，开发商已经养成了惯性思维，只要敢囤地，闭着眼睛搞开发就能"一夜暴富"，完全不担心房子卖不掉。

　　然而，天有不测风云，人有旦夕祸福。开发商打得溜溜转的算盘，也有打错的时候。楼市传来两大重磅消息，比降房价更重要，开发商担心的事发生了：

　　首先，在持续不断的强调控压制下，市场被按下了暂停键，开发商销售端彻底熄火，各大热点城市，除少数价格倒挂严重的限价房热销之外，一些高价地项目入市都遭遇滑铁卢。南京、合肥、武汉、杭州、宁波等高价地项目去化都不足3成。拿合肥市场来说，滨湖新区限价项目都比较好卖，更有甚者需要公证摇号，但是反观新站、北城、瑶海、高新等区域，新房销售一度停滞，很多开发商17年的高价地项目迎来入市，即便营销蓄客长达半年之久，但最终去化效果都不尽如人意。在上述几个去化艰难的区域，开发商营销人员地推、小蜜蜂上街发传单招客等营销手段屡见不鲜。

　　现如今，房子卖不出去不是某一个开发商面临的重要难题，而是整个行业都在为此焦头烂额。在很多中介、专家嘴里还是火热不息的楼市，为何突然哑火了？究其根本原因还是，投资炒作楼市已经无利可图，购房者绝对理性起来了，即使手上握有现金，现在专注投资房地产赚钱的投资客也不敢再把钱投到楼市了。不管开发商如何宣传造势，购房者就认准了国家调控的态度，对后市不敢抱有任何期望，宁愿持有现金也不去蹚楼市这趟浑水了。

　　所以，从去年四季度以来，我们看到最多的消息就是“开发商促销变相降价卖房”，工抵房、特价房、优惠房、重启中介分销、一成首付或0首付重现江湖……各地住建部、房地产协会也忙着约谈、发文通报批评这种“没有大局意识”的“降价”行为。

　　毫无疑问，高库存担当了降价促销的“导火索”，这一点，已成为不少房地产研究专家的共识。具体而言，国内部分城市商品住宅价格已经出现下行，成交量更是大幅缩水，其主要原因在于房住不炒调控政策丝毫不松购房需求被强压制，银行信贷紧缩等。

　　毫无疑问，由于资金紧缩，开发商降价跑量已经成为一种趋势。

　　再者，开发商赖以生存的信托业务也被彻底封堵了，开发商被断奶了。6月13日，在上海陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清点名提到“开发商融资挤占信贷资源”的时候，我就说过，对于开发商来说，又一场血雨腥风的信贷收紧即将到来，一大批资金链紧张的中小房企要雪上加霜了。

　　话音刚落，收紧措施就来了！针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端：房地产信托业务这个开发商最后的融资通道都银保监堵上了——针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。银保监对这些信托公司的要求非常明确：增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执地产市场调控政策和现地产信托监管要求。从约谈指示内容来看，下半年开发商想借此渠道融资已经不可能了，这也就意味着很多开发商已经无路可走了。

　　是的，开发商再一次被“断奶”了，对钱紧的地产商来说简直是灭顶之灾。

　　财经专家齐俊杰评论称，房地产信托项目全部叫停，一点活口都不给开发商留，在他看来有两方面因素：一是为了践行“房住不炒”，越是金融环境宽松，就越要窗口指导收紧房地产融资；二是为了防范金融风险。此前多家信托公司，已经在房地产项目上踩雷，都先后出现过损失，所以给房地产信托踩刹车已经是大势所趋，只是我们没想到，这脚刹车踩得这么猛这么急。

　　这对于我们普通购房者来说，有哪些重要影响呢？业内很多专家都达成共识，开发商融资渠道被限制，下半年融资趋难，现金流已经告急且面临偿债期限达到的开发商要想方设法筹集资金度过难关了，跟购房者有直接关系的就是，这或倒逼开发商降价卖房，以走量的形式加速回笼资金，下半年新房入市的节奏会加快，优惠的幅度也会很大，打算在下半年购房的算是迎来了一个买房的好时机。

　　房住不炒从销售端演进到金融领域，可以看出国家这次是动真格的了，正如社科院专家所言，不是我们不想依靠房地产拉动经济，而是已经不能再重蹈过去的覆辙了，房地产现在对经济是负向挤出效应，已经失去了拉动作用。再继续依赖房地产，只会有害无益。

　　因此，未来指望政策层面重新刺激房地产，可能性已经微乎其微。对于仍然豪赌政策会松绑、房地产会被重新高高捧起的人来说，是时候转变思想了，中国即将进入不靠房地产拉动高质量发展时代，妄想靠投资炒作楼市暴富赚钱，已经彻底不可取了，开发商和炒房投机客都要认清这个趋势。

　　我还是那句话，这就是大趋势，如果你不正面应对，不把这样的发展趋势当回事，那么很可能在危机到来时手足无措，吞下苦果。这世界发展之快，真的远超你我的想象。